通过技术转换我们如何生活和工作，基础设施投资正在变得越来越复杂。自动驾驶汽车现在正在进行一路测试，可以减少对乘客铁路或元的需求。由于3-D打印增益牵引和制造分布，端口可能需要更少的存储终端。和电子监控系统，这些系统已经在许多道路上提供，可能会使收费摊过时。对于普通合作伙伴提高投资基金或直接基础设施投资者，如养老金计划和主权财富基金，这些变化可能会影响预计多年来提供可预测的现金流量的权力，水，运输和电信资产的回报。
伴随着这些转变，技术刺激了对基础设施的需求，为投资者打开了许多重要的机会，而这些基础设施在十年前还不被关注。例如，无人机送货的潜力可能会刺激停靠站的建设，而电动汽车(ev)的增长最终可能会让充电设施像今天的加油站一样普及。更重要的是，技术正在改善施工方式。新的数字工具正在涌现，包括3d地图应用、虚拟现实和实时性能仪表板。越来越多的公司也在使用先进的分析技术来提高业绩和生产率，从而更容易坚持原始预算和资本项目的时间线。
这些技术转变发生之际，正值许多新投资者进入基础设施市场，加剧了对资产的竞争。成功的关键在于理解技术如何影响资产的建造和运营方式。从长远的角度看待技术的潜在影响也很重要，因为许多基础设施资产的寿命都是50年甚至更长。今天做出的任何投资决定都会产生持久的影响。
为了帮助投资者处理中断，我们探讨了基础设施 - 投资景观的最新发展，重点技术的进步这改变了资产价值和资产交付方式。由于某些趋势如何发展仍存在很大的不确定性，我们还提出了一种结构化方法，在技术影响市场的情况下，评估特定资产类别的风险和机会。
基础设施投资格局如何变化?
对投资者来说，基础设施一直是稳定的基石，即使在经济困难时期，也能产生持续的与通胀挂钩的回报。随着新兴市场和发达经济体建筑业的迅猛发展，私有基础设施资产(未在公共交易所交易的资产)的价值从2007年的约990亿美元上升到2017年6月的约4180亿美元(见表1)。基金平均收盘速度超过2009年以来的任何一年。许多基金也大幅超出了目标规模。
让投资者发挥更积极的作用
蓬勃发展的基础设施市场吸引了希望抓住价值的新参与者，包括希望扩大基金发行规模的私募股权基金经理，以及以前将投资限制在基础设施基金的养老基金经理。虽然良好回报的潜力仍然存在，但对传统棕地基础设施资产的竞争加剧导致更高的准入倍数和更低的总体回报。在这个竞争激烈的市场上，基础设施投资者正在拓宽他们的投资重点。传统上，它们集中于核心资产，即那些在价格和获取方面受到高度监管的资产，如供水设施或发电。现在，它们的投资目标越来越多地包括非核心资产，比如港口运营或铁路车辆，这些资产可能不受监管。投资者寻找进入门槛较高的非核心资产，这些资产的形式包括资本密集度、长期合约以及特定实体接入点非常强劲的客户需求。
核心资产和非核心资产的管理方法是一个对比研究。对于核心资产，投资者通常着眼于潜在交易，估计其回报，并为那些承诺每年产生自由现金流并随时间增值的交易提供资金——这是一种传统的买入并持有方式。对于非核心资产，投资者有可能获得更高的回报，但也有更大的波动性。他们可以通过在战略、运营、风险管理、组织和资本计划中发挥积极作用来实现收益最大化——他们应该抓住这个机会，但这需要新的能力。
越来越多的技术影响
除了刚才讨论的因素，还有许多其他因素正在重塑基础设施投资，但技术进步可能是最重要的因素(参见边栏，“超越技术:可能影响基础设施投资的其他转变”)。虽然很难选出最重要的技术变化，但我们已经确定了几个可能产生特别巨大影响的技术变化。首先，各行各业的公司在建设过程中越来越多地依赖大数据和高级分析，这大大降低了成本和时间安排。类似的好处也来自于手动任务的自动化或使用机器人。其他突出的技术包括全自动汽车(又称自动驾驶汽车或五级汽车)的开发，这可能会改变对交通相关资产的需求，以及对分布式可再生能源的兴趣增加，这可能会改变生产和存储电力所需的基础设施。
但这些变化以及其他技术进步将如何影响基础设施投资?为了获得最完整的观点，我们从两个角度来看待技术:它对资产价值的影响和它改善施工过程的能力。
技术如何改变资产价值?
许多长期投资者，包括经验最丰富的投资者，尚未确定技术进步将如何影响对基础设施的需求——既有火车站等传统资产，也有十年前不被关注的创新结构，比如无人机垂直起降机场。以下是关于这两类人他们需要知道的事情。
重新思考传统的基础设施资产
即使投资者长期以来从传统的基础设施资产中获得了可靠的回报，但技术可能会颠覆这些预期。带车库。这些结构通常是一项可靠的投资，但两种趋势的结合可能会降低它们的吸引力:拼车服务的增长和自动驾驶汽车的进步。如果完全自动驾驶汽车在未来15到20年内成为现实，拼车服务可能会依赖它们。在让乘客下车后，这些汽车会立即离开，去接下一位乘客，这可能会减少，甚至消除某些地区的停车需求。
但这种潜在趋势并不意味着基础设施投资者应该完全放弃停车场——他们只是需要对风险和机遇采取更细致的看法。例如，基础设施投资者通常根据人口规模、经济增长、当地工业活动、可用停车位数量和其他一些变量等因素预测停车库和其他资产的需求。现在他们需要做更基本的供需分析通过检查额外变量,包括新的数据源,如机动车追踪数据显示典型的为当地的旅行路线或新信息的政府政策旨在支持自主车辆的使用。
新算法还必须考虑可能在长期内产生破坏性影响的因素，包括自动驾驶汽车或逐地拼车服务的预期增长率。投资者可能还需要考虑其他技术趋势是否会影响需求或收入。例如，停车应用的兴起可能会引导司机前往容量充足的车库。如果车库业主使用软件程序来预测需求并相应地调整价格，他们可能会看到利润的大幅增长。
在分析之后，投资者可能会认为停车场的需求如此之低，他们的车库应该被重新利用，或者提供更广泛的服务。例如，有路边停车场的车库可以变成电子商务包裹递送服务中心，或者变成无人机递送的垂直机场。
评估新的基础设施资产
更困难的难题涉及确定技术趋势如何增加对或影响非传统资产的价值。考虑EVS的充电站。在大多数汽车使用气体的年龄，对这些设施的需求相对较低。但是，EVS在许多主要市场中变得越来越受欢迎，注册在2015年至2016年的美国中增加了70％和37％。长期来看，早期投资充电站的有远见的私人管理公司可能会比那些专注于传统基础设施的公司获得更大的回报。
面对如此多的不确定性，投资公司在评估非常规资产价值时应该考虑一系列场景。例如，包括风能和太阳能在内的可再生能源市场正在增长。但在它们的增长程度以及支撑它们所需的基础设施资产的数量和类型方面，仍存在许多不确定性。
想想最近与可再生能源有关的一项创新——液体-空气存储技术的发展。利用这种技术，储能工厂利用非高峰或过剩的能量来清洁和冷却空气，直到它变成液体。它可以储存在大罐中直到需要的时候。这些发电厂可能对太阳能和风能等可再生能源的成功至关重要，因为它们的供应有高峰也有低谷。这些设施还处于早期阶段，尚不清楚它们会有多受欢迎，也不清楚随着技术的进步，它们的基础设施需求会发生怎样的变化。投资者需要通过开发技术、市场增长和基础设施需求以不同方式发展的场景来管理这些不确定性。
技术是如何改变施工过程的?
除了影响资产价值外，技术也在改变基本的施工流程。施工技术公司收到100亿美元的资金从2011年初到2017年初，他们已经利用了这一资本开发和扩展了一系列创新技术，以协助从场外制造到投资组合管理到院子检查的任务。自动化正在简化多个手动过程，例如生产力监控，就像许多其他行业一样。通过将先进的分析应用于比过去的数据更广泛的数据，公司通过将先进的分析应用于更广泛的数据范围来改进决策。例如，想要确定土地移动最有效的时间，位置和策略的项目领导者现在可以分析地质调查，设备 - 需求预测和预测它们的何时会遇到项目里程碑。
在尝试新的、未经测试的工具时，公司有时可能会失望，因为很难预测哪些工具会成功。每种工具的成本支出都可能是巨大的，一个糟糕的选择可能会在数年时间里降低底线。成功的关键是对数字工具及其潜力的专业看法，这有助于投资者理清困惑，将投资重点放在最有前景的领域。
为了发展这种观点，投资公司必须用基于事实的分析取代对工具潜力的猜测。他们需要进行广泛的研究，打破关于工具的炒作，并现实地考虑风险，比如黑客通过网络攻击夺取控制权的可能性。对于做出正确投资决策的公司来说，回报可能是巨大的。麦肯锡的研究表明，选择强大的数字工具组合的资本项目领导者可以减少高达45%的项目成本。
当这些工具应用于所有项目时，甚至可能获得更大的好处——这将进一步扩大数字采用者和那些坚持传统流程的人之间的差距。
尽管所有的基础设施项目都面临着独特的挑战，但某些想法和解决方案提供了普遍的好处。例如，5-D建筑信息模型(BIM)——将建筑的三维物理模型与成本、设计和调度数据相结合——现在已经足够成熟，可以应用于大多数项目，并已证明其改进执行的效果。数字孪生模型——流程、产品或服务的虚拟模型——允许团队在问题升级之前解决问题，识别降低成本或时间安排的机会，并进行模拟以协助规划。无人机和虚拟现实工具从根本上改变了建筑工地的传统检查和测量方法。其他解决方案，如人工智能或者3d打印，如果大规模部署，可能会产生根本性的影响。
在市场上有这么多工具，一些投资者可能不确定在哪里开始，特别是如果他们有多种问题，数字工具可能会有所改善。在这些案件中，他们应该考虑将工具应用于三个领域，他们已经广泛展示了它们的价值：风险管理和项目规划;领域生产力;和协作和决策。
基础设施投资者如何才能真正评估技术的影响?
许多私人投资基础设施公司有领导者，其背景已经给出了对技术的接触相对较少，例如工程或建筑。为了填补他们的知识差距，许多人现在正在与合作伙伴的生态系统合作，包括具有特定技术专业知识的公司。当我们分析投资者在迄今为止最近的技术趋势中资本化的时候，有一个混合的画面。虽然有些人具有增强的价值创造，但其他人仍处于探索机会的早期阶段。
随着投资者向前冒险，当评估技术的影响时，他们应该采取更具结构化的方法，以确保他们不会忽视任何风险或福利。在展览2中的简化示例中显示的一个可能的框架检查了两个变量。首先，它考虑了每个资产的原始风险/退货概况，或者投资者可以在施工内部或外部缺乏技术进步方面实现什么投资者。接下来，该框架量化了技术对建筑，运营和货币化的潜在影响。例如，在建筑物内，投资者必须确定新技术是否可以降低工程和设计的成本和时间表，或者如果它们可以提高施工效率。对于货币化，投资者必须确定是否可以通过刺激需求来增加资产的收入。
利用这个框架，我们将太阳能资产归类为一个重要的机会，原因有很多。例如，技术改进将为本地化发电和分配能源创造新的机会，从而增加需求。电网平衡(使能源供应与需求相匹配的能力)的改善也增加了太阳能资产的收入增长。相比之下，机场得到的评价是中性的。虽然先进的分析和更高的自动化程度可以支持更高效的运营，但目前还不清楚这是否会对营收产生重大影响。我们还认为，技术会对停车场产生负面影响，因为自动驾驶汽车可能会减少需求。
由于该框架只关注技术问题，投资者将不得不分别评估其他趋势的影响，以确定最佳前进道路，这可能会改变他们的观点。让我们回到停车场的例子。如果仅仅从技术的角度来看，这些资产可能相对没有吸引力，但如果考虑到城市化进程将如何刺激需求，投资者仍可能看到一些潜力。
要让这个框架有价值，领导者必须增加在数据收集和分析方面的投资。否则，他们可能会高估或低估技术的影响。然而，他们的投资将会获得回报，因为掌握最好知识的投资者可能会成为某些资产类别的“首选”群体。政府机构可能特别有兴趣听取他们的观点，这可能会增加公私伙伴关系的潜力。
当然，投资公司需要使用最新的数据来应用这个框架，他们的观点可能会随着新信息的出现而改变。如果他们不能进行更新，他们可能会过度投资于工具或系统，这些工具或系统很快就会过时，就像电信行业在21世纪初对3G连接所做的那样，当时没有人预测到它会在不到20年的时间里被下一代人取代。
投资者可能会对未来的不确定性感到沮丧。但在选择投资时，他们必须考虑到技术将改变投资格局的必然性。同样，他们需要了解技术是如何从根本上改变建筑从规划到完工的每个阶段的。一个关于数字变革的可靠的内部观点并不能保证成功，但它是朝着正确方向迈出的重要一步。
